SINH NĂNG LƯỢNG - DƯỠNG TƯƠNG LAI

Cải tạo chung cư cũ nguy cơ là “chiến lược giấy” (28/12/2010)

Mới chỉ vài khu chung cư cũ trong tổng số gần 400 chung cư cũ được cải tạo. Nhiều khó khăn khiến cho chiến lược cải tạo chung cư cũ có nguy cơ là “chiến lược giấy”

Tiến độ “rùa bò”

Đa phần chung cư cũ tại quận 10 (TP. HCM) được xây dựng trước năm 1975. Có những con số làm giật mình bất cứ ai quan tâm đến thực trạng của các chung cư cùng số phận những người sống tại các chung cư này.

Lô P chung cư Nguyễn Kim chất lượng chỉ còn 39,2%, tuy vậy, kế hoạch xây dựng có từ năm 2006 đến nay vẫn “án binh bất động”. Lô C chung cư Ngô Gia Tự chỉ còn 46,9%, đang trong tình trạng như Lô P Nguyễn Kim. Đó chỉ là một phần trong bức tranh của hơn 100 chung cư cũ của TP.HCM đang chờ được cải tạo, sửa chữa, trong đó có những khu sàn mái bị thấm, vữa bong tróc, cốt thép gỉ sét, hệ thống cấp thoát nước bị hỏng

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có hơn 3 triệu m2 saÌ€n nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhaÌ€ chung cư (với khoảng 10.000 hộ dân sinh sống) biÌ£ xuống cấp nghiêm troÌ£ng, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vaÌ€ môÌ£t số thành phố khác, như: Hải PhoÌ€ng, Nam ĐiÌ£nh, ViêÌ£t TriÌ€, Vinh

Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Tài chính đề nghị miễn tiền sử dụng đất với phần diện tích xây dựng lại chung cư cũ nay đã hư hỏng xuống cấp được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương cho phép cải tạo xây dựng lại theo quy hoạch xây dựng mới.

Cách đây 3 năm, Chính phủ đã ban haÌ€nh NghiÌ£ quyết 34/2007/NQ-CP về cải tạo xây dựng chung cư cũ. Thế nhưng, đến nay, HaÌ€ NôÌ£i mới thưÌ£c hiêÌ£n cải taÌ£o, xây dưÌ£ng laÌ£i đươÌ£c 09 khối nhaÌ€ chung cư trên tổng số 434 khối nhaÌ€ chung cư taÌ£i 23 khu chung cư. TP.HCM thì khả dĩ hơn với 46 khối nhaÌ€ chung cư đã được cải tạo xây dựng lại.

Với tiến độ cải tạo chung cư như hiện nay, có thể nói chắc: mục tiêu “đến năm 2015 hoaÌ€n thaÌ€nh viêÌ£c cải taÌ£o, xây dưÌ£ng laÌ£i các chung cư cũ biÌ£ hư hỏng, xuống cấp hoăÌ£c đã hết niên haÌ£n sử duÌ£ng taÌ£i các đô thiÌ£ trên cả nước" maÌ€ NghiÌ£ quyết 34/2007/NQ-CP khó đạt được.

Bài toán lợi ích

HâÌ€u hết các chung cư cũ biÌ£ hư hỏng câÌ€n cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tâÌ£p trung taÌ£i khu vưÌ£c trung tâm của các TP lớn, có viÌ£ trí thuâÌ£n lơÌ£i, nếu có phương án đâÌ€u tư, khai thác hơÌ£p lý sẽ mang laÌ£i hiêÌ£u quả tích cưÌ£c.

Tuy nhiên, có sự “giằng co” giữa lợi ích kinh tế và quy hoạch đô thị trong các dự án này. Bởi, khu vưÌ£c trung tâm của các đô thiÌ£ thươÌ€ng laÌ€ nơi có mâÌ£t đôÌ£ dân cư cao, câÌ€n haÌ£n chế phát triển vêÌ€ dân số nhăÌ€m tránh tiÌ€nh traÌ£ng quá tải vêÌ€ haÌ£ tâÌ€ng kỹ thuâÌ£t vaÌ€ haÌ£ tâÌ€ng xã hôÌ£i.

Thế nhưng, NghiÌ£ quyết 34 lại cho phép điêÌ€u chỉnh tăng mâÌ£t đôÌ£ xây dưÌ£ng, hêÌ£ số sử duÌ£ng đất vaÌ€ chiêÌ€u cao công triÌ€nh nhăÌ€m đảm bảo hiêÌ£u quả taÌ€i chính của từng dưÌ£ án.

Trong khi đó, cơ chế vêÌ€ bôÌ€i thươÌ€ng, giải phóng măÌ£t băÌ€ng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hôÌ£ chung cư cũ đươÌ£c tái điÌ£nh cư taÌ£i viÌ£ trí cũ maÌ€ chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hôÌ£ gia điÌ€nh, cá nhân di chuyển tới các dưÌ£ án ngoaÌ€i khu vưÌ£c trung tâm.

Các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa tận dụng tối đa diện tích có thể xây dựng, lại chỉ quan tâm thưÌ£c hiêÌ£n cải taÌ£o riêng lẻ tưÌ€ng khối nhaÌ€ chung cư cũ năÌ€m ở các viÌ£ trí có khả năng sinh lơÌ£i cao maÌ€ chưa triển khai cải taÌ£o theo mô hiÌ€nh dưÌ£ án tổng thể, đôÌ€ng bôÌ£

Các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ bị kéo dài một phần nữa là do thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp, kéo dài 2-3 năm, trong khi giá vật liệu xây dựng, lãi suất ngân hàng, tỷ giá biến động liên tục, vấn đề đền bù giải tỏa quá phức tạp... làm nản lòng DN.

NghiÌ£ điÌ£nh vêÌ€ cải tạo, xây dựng lại nhaÌ€ chung cư, nhaÌ€ tâÌ£p thể vaÌ€ khu dân cư cũ sẽ được Chính phủ ban hành nay mai, sẽ sửa đổi, bổ sung môÌ£t số cơ chế, chính sách có liên quan để đẩy nhanh tiến đôÌ£ thưÌ£c hiêÌ£n viêÌ£c cải taÌ£o, xây dưÌ£ng laÌ£i chung cư cũ biÌ£ xuống cấp, hư hỏng, đáp ứng nhu cầu cấp bách của xã hội.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là giải quyết được bài toán chính sách đầu tư và cân bằng lợi nhuận cho DN, thì vẫn chưa được quy định rõ ràng, triệt để. Và vì thế, theo quan điểm của nhiều chuyên gia, còn khó nói về tương lai sáng sủa hơn cho công cuộc cải tạo chung cư cũ.

(Theo phapluatvn.vn)